De Belgische bouwsector staat voor grote uitdagingen nu er belangrijke wijzigingen zijn doorgevoerd in het btw-regime voor sloop- en heropbouwprojecten. De federale regering heeft besloten om vanaf 1 januari 2024 het verlaagde btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw, en voor sloop en heropbouw in een van de 32 centrumsteden, samen te voegen.
Permanente regeling en overgangsmaatregelen
Hoewel het tijdelijke verlaagde tarief werd afgeschaft, blijft er een permanente regeling bestaan voor sloop en heropbouw. Deze regeling is echter beperkt tot projecten waarbij de woning de enige en eigen woning van de koper is. Bovendien mag de oppervlakte van de woning niet groter zijn dan 200 m². Deze regeling geldt nu landelijk en niet langer uitsluitend in stedelijke gebieden. Dit betekent echter dat het verlaagde tarief niet langer van toepassing zal zijn op ontwikkelaars die woningen bouwen voor verkoop.
Voor projecten waarvoor de bouwvergunning vóór 1 juli 2023 is aangevraagd, geldt een overgangsregeling. Deze projecten kunnen nog tot eind 2024 profiteren van het 6 %-tarief, mits de facturen voor de werkzaamheden vóór 1 januari 2025 worden uitgereikt.
Uitbreiding
Aangezien de twee regelingen worden samengevoegd, heeft dit een negatieve impact op sloop- en heropbouw in de centrumsteden. Doordat alleen particuliere bouwheren in aanmerking komen voor het verlaagde btw-tarief, en niet de professionele bouwheren, vreest men een stijging van de al hoge huurprijzen in steden. Als reactie hierop heeft de overheid de maatregel uitgebreid naar sloop en heropbouw van woningen die bestemd zijn voor langdurige verhuur. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:
- Het afgebroken en nieuw opgerichte gebouw moeten zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden.
- De verhuurder (zowel natuurlijke als rechtspersonen) moet zelf zijn opgetreden als bouwheer voor de afbraak en oprichtingswerken. (Dit betekent niet dat u de werkzaamheden persoonlijk moet uitvoeren; deze mogen nog altijd worden uitbesteed aan een aannemer.)
- De bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 200 m². Dit betreft enkel de woonvertrekken, dus niet de badkamer, wc’s, trap, gangen en garage. Indien de kelder of zolder bewoonbaar is gemaakt, telt dit wel mee.
- De huurder moet een natuurlijke persoon zijn die zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen in de huurwoning.
- De bouwheer moet de woning gedurende 15 jaar verhuren. Indien de woning wordt verkocht of voor andere doeleinden wordt gebruikt, moet de btw pro rata worden terugbetaald.
Wat valt buiten de regeling?
- De verkoop van een woning met het oog op langdurige verhuur door de koper. Echter, een uitzondering kan worden aangevraagd wanneer de omgevingsvergunning is ingediend vóór 1 juli 2023 en de woning wordt verhuurd onder sociale verhuur.
- Herbestemming naar verhuur van woningen die oorspronkelijk waren gebouwd met het oog op verkoop.
- Afbraak en heropbouw van vakantieverblijven en luxewoningen bestemd voor verhuur. Een woning wordt als luxe beschouwd wanneer de totale oppervlakte de grens van 200 m² overschrijdt.
Conclusie
Voor zowel kopers als bouwbedrijven is het van groot belang om deze veranderingen goed te volgen en tijdig actie te ondernemen om nog te kunnen profiteren van het verlaagde btw-tarief. Met het oog op de toekomst zal de sector zich moeten aanpassen aan deze nieuwe realiteit, wat mogelijk betekent dat de focus meer komt te liggen op renovatie en individuele sloop- en heropbouwprojecten in plaats van grote nieuwbouwprojecten.
